Изъятие объекта незавершенного строительства обманутых дольщиков

Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков


Кроме того, несмотря на то что п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства, указанное регулирование не исключает признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает. Участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машиноместа или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп.

2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

К участникам строительства также относятся участники долевого строительства, а именно:

  1. граждане, имеющие требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик внес обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;
  2. публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (Фонд) (пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
  3. граждане, внесшие денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;

Федеральный закон о банкротстве, наделяя кредиторов статусом участника строительства, позволяет им использовать ряд преимуществ, которые не доступны иным лицам. Среди привилегий, предоставляемых участникам строительства можно выделить следующие:

  1. если кредитор выбирает денежную форму выражения требований к застройщику, то погашение требований осуществятся в порядке третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая;
  2. имеется возможность установления
  3. формируется специальная часть реестра требований кредиторов — реестр требований о передаче жилых помещений;
  4. возможность выбора формы выражения требований к застройщику: денежная или передача жилого помещения;

Банкротство застройщика: что делать дольщику?

Это способен сделать и сам дольщик.

Но на практике это дорого и довольно сложно.

Даже если банкротить застройщика не в одиночку, а создавать инициативную группу, надо будет устраивать собрание кредиторов, выбирать арбитражного управляющего, оплачивать его услуги и решать множество других вопросов.Поэтому проще не идти в суд самостоятельно, а обратиться в городские и областные органы государственного надзора, Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства или в местные органы Федеральной налоговой службы. Они тоже имеют право банкротить должников.Бывает и так, что госорганы просят суд признать банкротство застройщика по собственной инициативе. Обычно это происходит, если в результате очередной плановой или внеплановой проверки обнаруживаются те самые долговые обязательства на сумму от 300 000 рублей, не погашенные в течение 3 месяцев.Ещё один вариант: застройщик сам обращается в суд, чтобы его признали банкротом.Суд анализирует текущее состояние дел компании.

Если по итогам проверки становится понятно, что застройщик в состоянии рассчитаться с кредиторами и вести строительство дальше, суд может разрешить ему продолжить работу с определёнными ограничениями.Если состояние дел неудовлетворительное, то имущество компании продаётся с торгов, вырученные деньги используются, чтобы рассчитаться с кредиторами, а организация перестаёт существовать.При этом дом можно будет достроить по одному из следующих сценариев:

  1. дольщики организуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который достроит дом собственными силами и за свой счёт.
  2. незавершённый ЖК передадут новому застройщику, который примет на себя все обязательства перед дольщиками;

Как узнать о банкротстве После того, как суд признает застройщика банкротом, он назначает управляющего — специалиста, который оценивает текущее состояние компании, организует взаимодействие с кредиторами и занимается продажей имущества фирмы с торгов. Управляющий по почте уведомит кредиторов, в том числе и дольщиков,

Решение № 2-4504/2019 от 10 декабря 2019 г. по делу № 2-4504/2019

При этом суду не представлено доказательств того, что Фонд взял на себя обязательства завершить строительство исключительно за счет собственных средств и государственного финансирования, как и не представлены в дело подтверждения того, что фонд принял на себя риски недофинансирования завершения строительства.Работы по завершению строительства производились фондом к выгоде дольщиков и в их интересах.

В противном случае, объект оставался бы недостроем.Таким образом, в процессе рассмотрения дела нашло подтверждение, что ответчик завершил строительство жилого дома и получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, понес расходы на завершение строительства жилого дома, на удовлетворение и надлежащее оформление прав дольщиков, затраты, необходимые для возможности последующей эксплуатации жилого дома.

При этом суд учитывает, что субсидии выделялись не дольщикам, а застройщику на компенсацию затрат по завершению строительства дома в целом. Ввести в эксплуатацию жилой дом только в части отдельных помещений невозможно, как и отдельно взятого нежилого помещения ответчика. При указанных обстоятельствах, проанализировав представленные истцом доказательства, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика Самарцева Д.А.

в пользу СОФЖИ денежной суммы в размере 171 792,07 руб.Кроме того, в соответствии со ст., с ответчика подлежит взысканию в пользу истца в счет оплаты госпошлины в размере 4635,84руб.Руководствуясь ст.ст. -, судРешил:Исковые требования Самарского областного фонда жилья и ипотеки к Самарцеву Д.А.

о взыскании неосновательного обогащения удовлетворить. Взыскать с Самарцева Д.А. в пользу Самарского областного фонда жилья и ипотеки сумму неосновательного обогащения 171792,07 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в пользу государства 4635,84руб.Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.Самары в течение месяца с момента изготовления решения в мотивированном виде.Председательствующий: Е.Ю.КузнецоваМотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ годаКировский районный суд г.

Взыскать с Самарцева Д.А. в пользу Самарского областного фонда жилья и ипотеки сумму неосновательного обогащения 171792,07 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в пользу государства 4635,84руб.Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.Самары в течение месяца с момента изготовления решения в мотивированном виде.Председательствующий: Е.Ю.КузнецоваМотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ годаКировский районный суд г.

Изъятие объекта незавершенного строительства при прекращении срока аренды земли.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. Следует отметить, что указанные нормы законодательства применяются к договорам аренды заключенным после 01 марта 2015 г.

На основании изложенного, рекомендуем арендаторам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соблюдать сроки строительства, указанные в разрешении, регистрировать право собственности на объекты капитального строительства до истечения срока действия договора аренды.

Изъятие земельного участка под объектом незавершенного строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Суд, отказывая в удовлетворении требования комитета по управлению муниципальным имуществом к физическому лицу об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, пояснил, что изымаемый земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, должен быть первоначально предоставлен на аукционе, что обусловлено пунктом 2 статьи 39.1 ЗК РФ. При этом по общему правилу первоначально земельные участки для целей строительства предоставляются только по результатам торгов и только на праве аренды (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Спорный земельный участок на торгах не предоставлялся. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:При этом суд апелляционной инстанции отметил, что заявитель не лишен права на обращение в суд с требованием о понуждении (обязании) администрации заключить договор аренды по основаниям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку с соответствующим заявлением о предоставлении земельного участка по договору аренды без проведения торгов предприниматель обратился в администрацию до истечения срока действия договора от 22.10.2018 N 400, а именно: в марте 2020 года; земельный участок под объектом незавершенного строительства не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из собственников этого объекта; администрация в течение шести месяцев со дня истечения срока действия данного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не заявила в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:3) полномочия по изъятию в установленном порядке земельных участков для муниципальных нужд, отчуждению зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд (ст.

239.2 ГК РФ, ст. 279 ГК РФ, ст.

56.2 ЗК РФ); Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:3) изымаемый земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, должен быть первоначально предоставлен на аукционе, что обусловлено требованиями пункта 2 статьи 39.1 ЗК РФ, устанавливающего правило, согласно которому продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, установленных ЗК РФ.
56.2 ЗК РФ); Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:3) изымаемый земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, должен быть первоначально предоставлен на аукционе, что обусловлено требованиями пункта 2 статьи 39.1 ЗК РФ, устанавливающего правило, согласно которому продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, установленных ЗК РФ.

При этом по общему правилу первоначально земельные участки для целей строительства предоставляются только по результатам торгов и только на праве аренды (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ); 3.

Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 2. Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.

ВС: дольщики застройщика-банкрота не могут получить право собственности на квартиры в недостроенном доме

Заявления граждан были объединены судом в совместное производство. Сначала арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, а апелляция поддержала его определение. Впоследствии окружной суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора арбитражный суд удовлетворил заявленные требования полностью. В дальнейшем апелляция лишь частично изменила решение первой инстанции, прекратив производство по исключению требований трех граждан из реестра требований о передаче жилых помещений в связи с их отказом от этого. Суд округа поддержал решения нижестоящих инстанций.

Признавая заявления участников строительства обоснованными, суды исходили из того, что объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Возникновение права общей собственности участников строительства связано с выполнением ими договорных обязательств по финансированию строительства, и защита данного права не может быть поставлена в зависимость от того, завершено строительство или нет. При этом суд округа отклонил за недоказанностью возражения других участников строительства о наличии правопритязаний иных лиц в отношении спорных квартир, а также о наложении границ некоторых жилых помещений в результате разработки проектной документации новым застройщиком. Конкурсный управляющий корпорации Елена Овчинникова и ООО «Стройпроектсервис» оспорили вышеуказанные судебные акты в Верховный Суд РФ.

Изучив материалы № А55-36158/2009, высшая судебная инстанция напомнила особенности получения гражданином-кредитором статуса участника строительства, имеющего требование к должнику-застройщику о передаче жилого помещения. Такое право возникает у него при использовании должником любых способов получения денежных средств от граждан с принятием встречного обязательства по последующей передаче им в собственность жилья в многоквартирном доме (п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Споры с объектами незавершенного строительства

А расположенное на нем здание рассматривается не как самостоятельный объект недвижимости, а как составная часть этого земельного участка.

Здание (или ОНС) автоматически следует судьбе участка, а поэтому не нуждается в отдельной регистрации. В связи с этим, такого вопроса: “когда возникает ОНС как объект недвижимости”, у них не возникает.

У нас, как известно, здания (как и ОНС) — это самостоятельные недвижимые вещи. В п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» выработан ряд правовых позиций, которые могут быть применены к ОНС: 1. Вещь является недвижимой в силу своих природных свойств.

Вещь является недвижимой в силу своих природных свойств. По общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ).

Правомерно возведенное здание является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. 2. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ст.130 ГК РФ).

В п.21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51

«Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»

подтверждено ранее сформулированное Пленумом ВАС РФ правило: “не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда”.

Таким образом, о возникновении объекта недвижимости в виде ОНС можно говорить при соблюдении следующих условий: 1) полностью завершены работы по сооружению фундамента; 2) строительство объекта было правомерным, т.е. объект не является самовольной постройкой; 3) ОНС не является предметом действующего договора строительного подряда. Такой объект нельзя рассматривать как набор строительных материалов (движимых вещей).

Решение от 13 января 2020 г. по делу № А45-22872/2019

В соответствии со статьей арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи ).Исходя из положений статей , , отложение судебного заседания является правом суда, реализуемым при наличии объективных обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела в данном судебном заседании.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи ).Исходя из положений статей , , отложение судебного заседания является правом суда, реализуемым при наличии объективных обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела в данном судебном заседании.

В соответствии с частью 5 статьи арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.Рассмотрение ходатайства лица, участвующего в деле, производится судом с учетом задач и принципов арбитражного судопроизводства, в частности: справедливое публичное разбирательство в разумный срок, обеспечение равноправия сторон в арбитражном суде, состязательность сторон, недопустимость суду своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон (статьи , , , , , ).Заявляя ходатайство об отложении судебного разбирательства, АО ФСК «Новосибирская» не сообщило об обстоятельствах, препятствовавших своевременному ознакомлению с материалами дела. Ходатайство об ознакомлении с материалами дела указанным лицом не подавалось. Доказательства существования уважительных причин неявки

Объект незавершенного строительства

Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданный, в том числе объект незавершенного строительства в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен такой объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного ч. 10 указанной статьи, согласно которой государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Согласно п.3 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех помещений в таких здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

При этом объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв.

Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)). Важно отметить, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Кроме того, Верховным Судом РФ в упомянутом Постановлении также было разъяснено, что по смыслу ст.

131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Хозяин голых стен

И это право надо защитить вне зависимости, закончено строительство дома или нет.Но на судах другие участники строительства возражали и говорили, что на эти квартиры заявляют права третьи лица.

Ведь многие квартиры неоднократно перепродавались.

Был еще важный момент — новый застройщик изменил проектную документацию, и в результате границы некоторых квартир наложились друг на друга. Местные суды эти аргументы отклонили за недоказанностью.Верховный суд с вынесенными решениями не согласился. Он напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру.

Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то и право собственности на них получить нельзя.

Верховный суд также раскритиковал решение местных судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что она возникает.Вот главный вывод Верховного суда — если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты.

Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на

«доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир»

.Юридическая консультацияТысячи дольщиков по стране остались без жилья и вложенных денег.

Фото: Witthaya Prasongsin / iStockСо строительной компанией был заключен договор долевого участия, дом построен на 7-10%. Сейчас стройка заморозилась, застройщик на этапе судебного разбирательства по делу о банкротстве.

Конкурсный управляющий пока не назначен. Как действовать дольщику при банкротстве застройщика?

Нужно ли подавать иск в суд для признания моего права требования на квартиру? Есть ли риск неполучения квартиры? Луиза, Москва- При банкротстве дольщики имеют право предъявить либо денежные требования к застройщику, либо требования о передаче жилого помещения.Согласно п.

3 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности

Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке

Первое — это заморозка проекта: когда строительство останавливается и становится ясно, что застройщик не сможет передать квартиру в установленный по договору срок. Второе — если застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе возведения дома, в частности изменил общую площадь квартиры более чем на 5%.

Третье — если застройщик изменил назначение общего имущества или нежилых помещений в многоквартирном доме. В договоре могут быть предусмотрены и дополнительные основания для его расторжения.

По словам главы юридической практики компании «Интерцессия», судебная практика в большинстве случаев складывается в пользу дольщиков как слабой стороны этих отношений.

Дольщик может вернуть квартиру застройщику в досудебном и судебном порядке (Фото: wutzkohphoto/shutterstock) Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер»: — Сейчас средства дольщиков находятся на эскроу-счетах до того момента, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. После оформления жилья в собственность деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику.

Если объект не сдается в срок, дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть деньги. В свою очередь, застройщик может взимать пени за нарушение сроков и размеров оплаты со стороны дольщика в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Застройщик также может расторгнуть договор с дольщиком, если последний не соблюдает график платежей.

Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.

Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения.